Rechtfertigt eine behördliche Betriebsschliessung eine Mietzinsherabsetzung?

Rechtfertigt eine behördliche Betriebsschliessung eine Mietzinsherabsetzung?
01.04.2020

Autoren: Roman Heiz, Lilith Ritzmann, Marius Jenny
Fachgebiet: Mietrecht

Rechtfertigt eine behördliche Betriebsschliessung infolge Corona eine Mietzinsherabsetzung?

Momentan wird intensiv diskutiert, ob die Anordnung des Bundesrates zur Betriebsschliessung von öffentlichen Einrichtungen als Mangel an der Mietsache den Mieter zu einer Mietzinsherabsetzung berechtigt oder ob der Mietzins weiter zu entrichten ist.

Bis zu einer klärenden Rechtsprechung hat die Beratung mit Pro- und Contra-Argumenten auszukommen. Der Fokus dieses Beitrages ist ergänzend auf die formelle Geltendmachung und Abwehr möglicher Mieter- und Vermieter-Ansprüche gerichtet.

Mangel an der Mietsache oder Betriebsrisiko

Im Allgemeinen gewährt das Schweizer Mietrecht dem Mieter dann einen Anspruch auf eine verhältnismässige Mietzinsherabsetzung, wenn während der Mietdauer Mängel an der Mietsache entstehen, die er weder zu verantworten noch auf eigene Kosten zu beseitigen hat oder wenn er im vertragsgemässen Gebrauch der Sache gestört wird. Zweck dieser Regelung ist der Ausgleich eines Ungleichgewichts zwischen Leistung und Gegenleistung von Mieter und Vermieter.

Fraglich ist, ob die vorübergehende behördliche Betriebsschliessung einen solchen Mangel an der Mietsache darstellt, der dem Mieter einen Anspruch auf eine Mietzinsherabsetzung gibt oder ob es sich dabei um das Betriebsrisiko des Mieters als Geschäftsinhaber handelt.

Ein Mangel an der Mietsache liegt dann vor, wenn sie nicht (mehr) zum vorausgesetzten Gebrauch taugt. Massgebend für den Zweck ist dabei insbesondere, was die Parteien im konkreten Mietvertrag vereinbart haben sowie wovon sie aufgrund der getroffenen Vereinbarungen ausgehen durften.

Pro Mietzinsherabsetzung

Zu Gunsten der Mieter kann argumentiert werden, dass die Mietsache infolge der behördlichen Betriebsschliessung nicht mehr zum vereinbarten Zweck, beispielsweise als Einkaufsladen oder Restaurationsbetrieb, genutzt werden kann.

Nach der gesetzlichen Systematik fallen geringfügige Mängel sowie Mängel, welche der Mieter (oder eine seiner Hilfspersonen) zu verantworten hat, in den Risikobereich des Mieters, während der Vermieter für sämtliche anderen Mängel das Risiko einer Herabsetzung des Mietzinses trägt. Da die vorübergehende behördliche Betriebsschliessung nicht vom Mieter zu verantworten ist und auch keine geringfügigen Mängel betrifft, würde sie demzufolge in den Risikobereich des Vermieters fallen.

Solche Störungen durch Dritte können entsprechend der bundesgerichtlichen Rechtsprechung zum Bau- und Fluglärm unter den mietrechtlichen Mangelbegriff fallen. Für einen Herabsetzungsanspruch bedarf es danach keines Verschuldens des Vermieters. Ferner ist danach unerheblich, ob der Vermieter in der Lage ist, den Mangel zu beseitigen oder ob ein Rückgriff gegen Dritte möglich ist.

Im Hinblick auf eine allfällige Mietzinsherabsetzung zu berücksichtigen ist ferner der Grundsatz der "clausula rebus sic stantibus", der eine Vertragsanpassung durch den Richter vorsieht, wenn durch unvorhergesehene Ereignisse ein grobes Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung entsteht. Dieses grundlegende rechtliche Prinzip ist auch auf Mietverhältnisse anwendbar. Es ist somit denkbar, dass die Gerichte unter diesem Titel Mietzinsanpassungen gutheissen werden.

Soweit ein Herabsetzungsanspruch angenommen wird, bleibt im konkreten Fall weiter zu klären, ob eine Schadensminderungspflicht des Mieters gegeben ist (beispielsweise durch die alternative Nutzung eines klassischen Restaurationsbetriebs als Take-Away-Betrieb) und ob der Zweck vollständig oder nur teilweise weggefallen ist (beispielsweise können Parkplätze, Lager oder Büros unter Umständen weiterhin dem vereinbarten Mietzweck entsprechend genutzt werden).

Contra Mietzinsherabsetzung

Zu Gunsten der Vermieter kann argumentiert werden, dass die behördlichen Betriebsschliessungen als blosse Verwendungsunmöglichkeit und nicht als mietrechtlichen Zweckwegfall zu qualifizieren sind. Der Vermieter kommt demzufolge seiner Pflicht, das Mietobjekt in einem tauglichen Zustand zur Verfügung zu stellen, weiterhin uneingeschränkt nach. Der Gebrauch der Mietsache wird stattdessen dadurch verhindert, dass dem Mieter die behördliche Betriebsbewilligung, welche unbestrittenermassen Sache des Mieters ist, vorübergehend fehlt.

Ergänzend kann insbesondere gegen die analoge Anwendung der obenerwähnten Rechtsprechung zum Flug- und Baulärm eingewendet werden, dass diese für Konstellationen mit standortspezifischen, äusserlich wahrnehmbaren Einschränkungen entwickelt wurde, nicht aber für behördliche Betriebsschliessungen.

Vorgehen zur Geltendmachung oder Abwehr einer Mietzinsherabsetzung

Eine allfällige Mietzinsherabsetzung infolge einer behördlichen Betriebsschliessung kann aussergerichtlich und empfehlenswerter Weise durch eine Vertragsanpassung der Parteien oder gerichtlich durch ein Urteil erfolgen.

Der Versuch, eine aussergerichtliche Vertragsanpassung herbeizuführen, drängt sich insbesondere dann auf, wenn der Mieter den Mietzins nicht mehr bezahlen kann. Neben einer Mietzinsherabsetzung kommt eine Mietzinsstundung, Ratenzahlung oder Verlängerung der Zahlungsfristen in Betracht. Zu regeln ist in diesen Fällen auch, ob mit der Vereinbarung dieser Zahlungsmodalitäten eine allfällige Mietzinsherabsetzung abgegolten werden soll oder nicht. Weiter ist die Konstellation denkbar, dass ein Vermieter im Falle einer vorzeitigen Vertragsverlängerung mit einer vorübergehenden Mietzinsherabsetzung einverstanden ist.

Damit die Geltendmachung einer gerichtlichen Mietzinsherabsetzung überhaupt möglich ist, hat der Vermieter den Mangel an der Mietsache zu kennen. Der Mieter hat dem Vermieter deshalb den behaupteten Mangel in jedem Fall umgehend anzuzeigen. Die Geltendmachung der Mietzinsherabsetzung selbst kann der Mieter jedoch auch zu einem späteren Zeitpunkt einfordern, etwa dann, wenn geklärt wurde, ob die Gerichte die behördliche Betriebsschliessung als Mangel an der Mietsache anerkennen.

Die Durchsetzung des Herabsetzungsanspruchs als Gestaltungsrecht erschöpft sich grundsätzlich in der Abgabe einer einseitigen Herabsetzungserklärung des Mieters dem Vermieter gegenüber, wobei das genaue Mass der Herabsetzung und ein konkreter Bezug zu einem Mangel anzugeben sind. Die Erklärung kann grundsätzlich so lange abgegeben werden, wie der Herabsetzungsanspruch besteht.

Die Herabsetzung im Anschluss an eine Herabsetzungserklärung des Mieters kann zwar grundsätzlich durch zukünftige Leistung des im Umfang der Erklärung verminderten, herabgesetzten Mietzinses oder aber mittels Verrechnung zu viel geleisteter Mietzinsen durchgesetzt werden. Ist der Umfang der Herabsetzung zwischen Mieter und Vermieter jedoch strittig (insbesondere, weil eine einvernehmliche Lösung nicht zustande gekommen ist), besteht für den Mieter in beiden vorgenannten Fällen (neben einer entsprechenden Leistungsklage des Vermieters auf Bezahlung der Mietzinse, auch im Umfang der Herabsetzung) allerdings die Gefahr einer ausserordentlichen Kündigung infolge Zahlungsverzugs.

Für eine ausserordentliche Kündigung infolge Zahlungsverzugs muss der Vermieter dem Mieter im Allgemeinen zunächst schriftlich eine 30-tägige Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt wird. Nach der am 27. März 2020 vom Bundesrat erlassenen Verordnung über die Abfederung der Auswirkungen des Coronavirus im Miet- und Pachtwesen verlängert sich die Nachfrist bei Zahlungsverzug von 30 auf 90 Tage, wenn der Mieter wegen der Massnahmen des Bundesrates zur Bekämpfung des Coronavirus mit der Bezahlung der Mietzinse in Rückstand gerät. Die verlängerte Nachfrist gilt vorerst für Mieten, die zwischen dem 13. März 2020 und dem 31. Mai 2020 fällig werden. Lässt der Mieter diese Nachfrist unbenützt verstreichen, kann der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen. Spricht der Vermieter eine solche Kündigung aus, kann der Mieter diese innert 30 Tagen nach deren Empfang bei der zuständigen Schlichtungsbehörde anfechten.

Um diese Gefahr einer Leistungsklage und insbesondere einer ausserordentlichen Kündigung infolge Zahlungsverzugs vorzubeugen, kann der Mieter stattdessen seinen Herabsetzungsanspruch einklagen und vom Gericht die Herabsetzung der zukünftig fälligen Mietzinse feststellen sowie die Rückzahlung von in der Vergangenheit zu viel bezahlter Mietzinse anordnen lassen. Der Mieter hat dabei grundsätzlich keine Klagefrist zu beachten. Er ist allerdings gehalten, bis zu einem klärenden Gerichtsentscheid, den Mietzins (unter Vorbehalt einer allfälligen Rückforderung) weiterhin zu bezahlen.

Jedenfalls ausgeschlossen sind Schadenersatzansprüche und Hinterlegungsverfahren, da der Vermieter gar keine Möglichkeit hat, den Mangel bzw. die Betriebsschliessung zu beseitigen.

Falls die behördlichen Betriebsschliessungen noch lange andauern, ist allenfalls eine vorzeitige Kündigung aus wichtigen Gründen durch den Mieter möglich. Solche Kündigungen wurden in der Zeit des ersten Weltkrieges und der Rezession in der 1930er Jahren teilweise als zulässig betrachtet.

Fazit

Die Frage, ob die behördliche Betriebsschliessung als Mangel an der Mietsache zu qualifizieren ist, kann bis zu einer klärenden Rechtsprechung nicht eindeutig beantwortet werden. Es lassen sich sowohl Pro- als auch Contra-Argumente für eine Herabsetzung finden. Diese Unklarheit verlangt sowohl von den Mietern als auch den Vermietern ein sorgfältiges Vorgehen bei der Durchsetzung oder Abwendung allfälliger mietrechtlicher Ansprüche.

 

Disclaimer: Die in diesem Beitrag enthaltenen Informationen dienen allgemeinen Informationszwecken und stellen keine rechtliche oder steuerliche Beratung dar. Im konkreten Einzelfall kann der vorliegende Inhalt keine individuelle Beratung durch fachkundige Personen ersetzen.

 

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