SIA-LHO: Termin- und Arbeitsverzögerung durch den Bauherrn aufgrund Covid-19

SIA-LHO: Termin- und Arbeitsverzögerung durch den Bauherrn aufgrund Covid-19
20.04.2020

Autoren: Roman Heiz, Nadine Zanetti
Fachgebiet: Immobilienrecht

SIA-LHO: Termin- und Arbeitsverzögerung durch den Bauherrn aufgrund Covid-19

Mitwirkungsversäumnisse des Bauherrn können in Planerverträgen in vielfältigen Erscheinungsformen auftreten. Die SIA-Leistungs- und Honorarordnungen (SIA-LHO) regeln die entsprechenden Folgen in den allgemeinen Vertragsbedingungen (Art. 1 SIA-LHO). Es stellt sich die Frage, wie sich solche bauherrenseitigen Verzögerungen unter dem Gesichtspunkt der Covid-19-Pandemie auf die SIA-Planerverträge auswirken.

Mitwirkungsversäumnisse können zu Fristverlängerungen und Terminverschiebungen sowie Mehrvergütungs- und Schadenersatzansprüchen des Planers führen. Als Anwendungsfall des Annahmeverzugs kann ein Mitwirkungsversäumnis des Bauherrn überdies zu einem Vertragsrücktritt des Planers nach den Regeln über den Gläubigerverzug führen (Art. 95 OR).

Die Verlängerung von Fristen und Verschiebung von Terminen des Planers erfolgen bei einem Verzug des Bauherrn verschuldensunabhängig: Gerät der Bauherr mit der Erfüllung einer Mitwirkungsobliegenheit in Verzug, beispielsweise, indem er eine Weisung nicht rechtzeitig erteilt oder die Leistung eines Dritten nicht rechtzeitig auslöst, auf welche der Planer für die Fortführung seiner Leistungen aber angewiesen ist, verlängern sich die Fristen und verschieben sich die Termine, zu deren Einhaltung der Planer verpflichtet ist, angemessen (Art. 1.6 SIA-LHO).

Mehrvergütungs- und Schadenersatzansprüche des Planers setzen indes ein Verschulden des Bauherrn an der entsprechenden Fristverlängerung bzw. Terminverschiebung oder am entsprechenden Arbeitsunterbruch bzw. an der entsprechenden Arbeitsverzögerung infolge eines Mitwirkungsversäumnisses des Bauherrn voraus:

Hat es der Bauherr zu vertreten, dass Fristen und Termine nicht eingehalten werden, hat er dem Planer Mehraufwendungen zu vergüten und den Schaden zu ersetzen (Art. 1.7.3 SIA-LHO). Bei nicht vorausgesehenem oder in seiner Länge ungewissem Arbeitsunterbruch oder bei erheblicher Arbeitsverzögerung, hat der Planer einen Anspruch auf Schadenersatz, falls der Bauherr den Unterbruch bzw. die Verzögerung verschuldet hat (Art. 1.7.41 SIA-LHO).

Der Anspruch auf Mehrvergütung setzt voraus, dass der Mehraufwand kausal auf das entsprechende Mitwirkungsversäumnis zurückzuführen ist. Er umfasst die Vergütung des Mehraufwands, der dem Planer aufgrund der Nichteinhaltung von Fristen und Terminen durch den Bauherrn anfällt, zuzüglich eines Zuschlags für Risiko und Gewinn des Planers.

Der Schadenersatzanspruch besteht nur insoweit, als der Planer die zumutbaren Massnahmen ergriffen hat, um einen Schaden zu verhindern oder zu vermindern. Er umfasst den Ersatz von entgangenem Gewinn.

Eine Ausnahme bildet die Konstellation, in welcher der Bauherr nach Abschluss einer Planungsphase den Planer dazu anhält, mit der Inangriffnahme der nächsten Phase zuzuwarten. In einer solchen Situation schuldet der Bauherr dem Planer deswegen keinen Schadenersatz (Art. 1.7.42 SIA-LHO). Zusätzliche Leistungen des Planers, die für die Wiederaufnahme der Arbeiten jedoch erforderlich sind, haben Bauherr und Planer schriftlich zu vereinbaren (Art. 1.7.43 SIA-LHO).

Kein Verschulden des Bauherrn liegt vor, wenn die Nichteinhaltung von Fristen und Terminen und der Arbeitsunterbruch bzw. die Arbeitsverzögerung auf Zufall, höhere Gewalt, ein ihm nicht zuzurechnendes Drittverschulden oder das Verschulden des Planers zurückzuführen sind. Trägt der Bauherr kein Verschulden an einer Nichteinhaltung von Fristen und Terminen oder an einem Arbeitsunterbruch bzw. einer Arbeitsverzögerung, hat er dem Planer grundsätzlich keinen Mehraufwand zu vergüten und ihm keinen Schadenersatz zu leisten.

Im Immobilienbereich kann aus unserer Sicht mit gutem Grund argumentiert werden, dass bei bereits bestehenden Planerverträgen die Covid-19-Pandemie einen Fall von höherer Gewalt darstellt. An der Nichteinhaltung von Fristen und Terminen oder an einem Arbeitsunterbruch bzw. an einer Arbeitsverzögerung, die nachweislich auf die Covid-19-Pandemie zurückzuführen sind, trägt der Bauherr daher kein Verschulden. Kann der Bauherr beispielsweise eine Drittleistung, auf welche der Planer für die Fortführung seiner Leistungen angewiesen ist, aufgrund von Lieferengpässen oder krankheitsbedingtem Ausfall des entsprechenden Drittleistungserbringers als Folge der Covid-19-Pandemie nicht auslösen, ist das entsprechende Mitwirkungsversäumnis des Bauherrn unverschuldet. Der Bauherr schuldet dem Planer in diesem Fall grundsätzlich keine Mehrvergütung für Mehraufwendungen und keinen Schadenersatz. Indes werden die Fristen und Termine des Unternehmers – da verschuldensunabhängig – auch in einem solchen Fall angemessen verlängert bzw. verschoben.

Bei mit heutigem Wissenstand neu geschlossenen Planerverträgen erachten wir es als empfehlenswert, die Handhabung von Verzugs- und Entschädigungsfolgen aufgrund der aktuellen und einer möglichen zukünftigen Pandemie in die vertragliche Regelung zwischen den Parteien explizit mitaufzunehmen.

 

Disclaimer: Die in diesem Beitrag enthaltenen Informationen dienen allgemeinen Informationszwecken und stellen keine rechtliche oder steuerliche Beratung dar. Im konkreten Einzelfall kann der vorliegende Inhalt keine individuelle Beratung durch fachkundige Personen ersetzen.

 

Heiz Roman
Miet- & Immobilienrecht

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