Vorzeitige Kündigung eines Geschäftsmietvertrags

Vorzeitige Kündigung eines Geschäftsmietvertrags
20.04.2020

Autoren: Roman Heiz, Lilith Ritzmann, Marius Jenny
Fachgebiet: Mietrecht

Vorzeitige Kündigung eines Geschäftsmietvertrags

Je nachdem, welche behördlichen Massnahmen zur Bekämpfung des Coronavirus für wie lange in Kraft bleiben (müssen) und wie sich diese Massnahmen langfristig auf die Schweizer Wirtschaft auswirken, könnte sich für die Geschäftsraummieter die Frage stellen, ob sie frühzeitig aus Mietverträgen mit langer Laufzeit aussteigen können.

Eine vorzeitige Kündigung eines Mietvertrags ist gestützt auf Art. 266g Abs. 1 OR dann zulässig, wenn wichtige Gründe vorliegen, welche der betroffenen Person die Vertragserfüllung unzumutbar machen. Eine solche ausserordentliche Kündigung kann sowohl bei befristeten wie auch bei unbefristeten Mietverträgen erfolgen.

Liegen solche wichtigen Gründe vor, kann namentlich ein Geschäftsmietvertrag unter Einhaltung der gesetzlichen Frist von sechs Monaten (Art. 266d OR) auf einen beliebigen Zeitpunkt gekündigt werden. Der Mieter muss hierfür die Kündigung unmittelbar nach Eintritt des wichtigen Grundes aussprechen. Dieses ausserordentliche gesetzliche Kündigungsrecht aus wichtigem Grund ist zwingender Natur und kann daher in Mietverträgen nicht ausgeschlossen werden.

Ein wichtiger Grund, welcher zur vorzeitigen Kündigung eines Mietvertrags berechtigt, liegt dann vor, wenn aufgrund gravierender Umstände für eine Vertragspartei die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist. Diese gravierenden Umstände dürfen bei Vertragsabschluss weder bekannt noch voraussehbar gewesen sein. Eine kurzfristige Veränderung der Umstände reicht zudem nicht aus, um eine vorzeitige Kündigung zu rechtfertigten, die Veränderung muss vielmehr längerfristig vorliegen. Schliesslich darf der wichtige Grund, welcher zur ausserordentlichen Kündigung berechtigt, nicht von der kündigenden Partei selbst herbeigeführt worden sein.

In älteren Urteilen hat das Bundesgericht wesentliche Änderungen der äusseren Verhältnisse, welche zum finanziellen Ruin des Mieters führen, wie etwa Krieg oder Wirtschaftskrisen, welche einen breiten Sektor betrafen, als wichtigen Grund für eine ausserordentliche Kündigung zugelassen. Davon zu unterscheiden sind hingegen bloss konjunkturelle Schwankungen oder schlechter Geschäftsgang, welche in der Regel keinen solchen wichtigen Grund darstellen. Auch finanzielle Schwierigkeiten eines Mieters reichen grundsätzlich nicht aus, um eine ausserordentliche Kündigung zu rechtfertigen, vielmehr muss es sich um gravierende Veränderungen der wirtschaftlichen Verhältnisse handeln.

Sind sich Mieter und Vermieter nicht einig, ob wichtige Gründe für eine ausserordentliche Kündigung gegeben sind oder nicht, endet der Mietvertrag grundsätzlich nach Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist. Es steht der Partei, welche das Mietverhältnis weiterführen will indes frei, das Gericht anzurufen, welches die Ungültigkeit der Kündigung feststellen kann. Sind einzig die vermögensrechtlichen Folgen der ausserordentlichen Kündigung zwischen Mieter und Vermieter strittig, werden diese vom Gericht bestimmt, welches zu deren Festsetzung sämtliche Umstände zu würdigen hat. Die Höhe des Schadenersatzes wird durch das Gericht nach den Bestimmungen von Art. 99 Abs. 3 i.V.m. Art. 43 und Art. 44 OR festgesetzt. Ausgangspunkt ist der konkrete Schaden, den die Partei, der gekündigt wird, erleidet (somit der Mietzinsausfall für den Vermieter). Von besonderer Bedeutung ist dabei die Schadenminderungspflicht, welche die geschädigte Partei (den Vermieter) trifft (Wiedervermietungsbemühungen).

Ob die Gerichte die Auswirkungen der Ausbreitung des Coronavirus bzw. die behördlichen Massnahmen zu deren Bekämpfung bereits heute als gravierende Umstände bzw. wichtige Gründe verstehen würden, welche eine ausserordentliche Kündigung von Mietverträgen rechtfertigen würden, muss wegen der bisher (objektiv betrachtet) kurzen zeitlichen Dimension dieser Umstände bzw. Gründe stark bezweifelt werden.

Da die Art und Dauer der noch zu ergreifenden Massnahmen sowie deren Auswirkungen auf die Schweizer Wirtschaft aktuell jedoch kaum abschätzbar sind, ist nicht auszuschliessen, dass die Gerichte die Ausbreitung des Coronavirus sowie die behördlichen Massnahmen zu deren Bekämpfung zukünftig als gravierende Umstände bzw. wichtige Gründe für eine ausserordentliche Kündigung ansehen könnten. Dafür müssten die wirtschaftlichen Veränderungen aber wohl langfristig und drastisch sein und die Miete somit zu einer unerträglichen Last werden. Die ausserordentliche Kündigung kommt zudem nur als ultima ratio in Betracht, nachdem sämtliche anderen möglichen Massnahmen (wie Kurzarbeitsentschädigung, Überbrückungskredit für den Betrieb und Begehren für Mietreduktion) ergriffen und genutzt wurden.

 

Disclaimer: Die in diesem Beitrag enthaltenen Informationen dienen allgemeinen Informationszwecken und stellen keine rechtliche oder steuerliche Beratung dar. Im konkreten Einzelfall kann der vorliegende Inhalt keine individuelle Beratung durch fachkundige Personen ersetzen.

 

Heiz Roman
Miet- & Immobilienrecht

Heiz Roman

 r.heiz [SECURE E-MAIL - REWRITE MANUALLY] *at* wengervieli.ch
 +41 58 958 55 12
Jenny Marius
Mietrecht

Jenny Marius

 m.jenny [SECURE E-MAIL - REWRITE MANUALLY] *at* wengervieli.ch
 +41 58 958 53 52
Ritzmann Lilith
Mietrecht

Ritzmann Lilith

 l.ritzmann [SECURE E-MAIL - REWRITE MANUALLY] *at* wengervieli.ch
 +41 58 958 53 39

Standort Zürich

Wenger & Vieli AG
Dufourstrasse 56
Postfach
CH-8034 Zürich
Karte

Standort Zug

Wenger & Vieli AG
Metallstrasse 9
Postfach
CH-6302 Zug
Karte

Kontakt

Telefon: +41 58 958 58 58
Telefax: +41 58 958 59 59
mail [SECURE E-MAIL - REWRITE MANUALLY] *at* wengervieli.ch

Social-Media